Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig

Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von Regelungen nicht ausgenommen werden.

Besteht eine entsprechende landesrechtliche Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern, kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

BGH, Urteil vom 07.12.2018, Aktenzeichen: V ZR 273/17

Der Fall:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instand-haltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Klä-ger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, wollten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

Die Kläger verlangten die Ungültigerklärung des WEG-Beschlusses.

Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollten die Kläger weiterhin er-reichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück.

Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Woh-nungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Be-triebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das Gebäude „in eine Hand" gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewar-tet werden. Eine solche Regelung „aus einer Hand" minimiert zudem versicherungs-rechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Woh-nungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder be-treiben und deshalb von der einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsge-meinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen.

Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern einge-räumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Woh-nungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.

Veröffentlicht von Frau Rechtsanwältin Katja Koppers am 10.12.2018